【摘要】：土地是经济社会发展的物质载体和宝贵的经济资源，其特有的稀缺性又决定了土地是城市经济中的重要资产，土地市场价格的波动影响着城市的经营与发展、房地产市场的良性运行及至国民经济健康持续发展。本文通过具体分析南通土地市场价格的变动情况，从土地需求、土地供给及宏观政策三个方面探讨影响土地市场价格的因素，希望能给政府管理土地市场、调控土地价格提供一些根据，以便保证土地市场在政府的宏观调控下健康、有序的运行。

【关键词】：南通 土地市场价格 影响因素

土地资源作为一种最基本的生产要素在中国的经济发展和城市建设中的作用越来越明显。房地产既是资本密集、关联度高的产业，同时它既是提供生产和生活的必需品，又是一种资产和财富。而作为房地产的承载者和先行标的土地，其土地市场价格与房地产市场戚戚相关，而且关系到国民经济健康持续发展的问题，关注土地市场价格及其影响因素具有着重要的现实意义。

1南通土地市场价格变动情况

纵观近几年南通土地市场，2006年至2011年9月，土地市场出让土地总面积呈快速增长趋势，特别是2009年至2010年，2009年出让土地总面积为6170104.47平方米，2010年出让土地总面积为9634629.35平方米，增长率高达56%。其中，居住项目仍是南通楼市的开发重点，据统计，居住类出让土地平均占到各类出让土地的50%以上。总体来讲，居住类土地近几年总体来讲也是呈增长趋势，而2008年由于受到金融危机等因素影响，出让总面积有所下降，下降率达37%，如下图所示。

从图表中可以看出，2006年土地市场价格是比较缓和的一年，一年内最高的居住类出让土地单价为3610元/㎡，其居住类出让土地面积为1559699.83平方米。2007年居住类出让土地面积为：2833299.49平方米，环比增长82%，随着居住类出让地块的快速增长，单价地王频出。2007年5月23日，南通莱茵达置业有限公司经过85次的竞价，以12100元/㎡竞得青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东(原群力针织厂、皮件厂及周边) CR0711地块；一个月后，南京建邺城镇建设开发集团有限公司又以9950元/㎡的单价竞得原航运学院新建路校区的R0734地块。

2007年12月，中央经济工作会议确定了实行从紧货币政策的操作方向。自2007年下半年起，中国经济增长率开始下滑，这一态势在2008年得到延续并有所强化。在应对短期需求过热和通货膨胀问题时，政府采用了紧缩性的货币政策和稳健的财政政策。2008年，又受到了美国次贷危机的影响，美国及欧洲几大经济体均处于经济下滑中，全球经济增长放缓。2007年至2008年期间，央行共9次上调存款准备金率，5次提高存贷款基准利率，6次发行定向央票，紧缩力度不断加大。南通土地市场的总供应量也有所放缓，居住类出让土地总面积为2072647.58平方米，环比降低了27%；最高居住类出让土地单价仅为4580元/㎡。

经过2008年底至2009年初的短暂低迷，并随着苏通大桥的建成，南通与上海的经济联系越来越紧密，同时，南通被国务院定位为江苏沿海地区发展规划中心城市，这一切利好的因素已经形成。随着房企抢地之风已刮至二三线城市，作为三线城市的南通政府推出了多宗土地上市。据南通国土资源局提供信息，2009年南通共出让土地93宗，共计出让土地面积6170104.47平方米，总成交金额达1524521.39万元。2009年上半年，南通楼市开始回暖，开发商信心也得到了一定的支撑，地价因此出现大幅度上涨的情况，单价地王再次频出。8月28日，上海新世界丽笙大酒店有限公司经过267次报价竞得工农路西侧、虹桥路南侧（原通棉二厂周边地块四号）地块CR9042，成交价格高达15090元/平方米，南通土地市场标杆不断被刷新，市场预期被广为看好。

2010年，在土地管理市场的监控和审查下，加速了土地市场的转化率，为“楼市”提供了大量“新鲜”产品供应；与此同时，土地竞标成本比例的加重，并未就“减速”土地市场的红火程度，反而使得大部分房企加快资金的回笼，准备新一轮土地抢购。南通土地市场总的供应面积继续增加，出让土地总面积为9634629.35平方米，环比2009年环比增长了约56%，其中居住类出让土地面积环比增长19%，出让土地单价的最高价基本与上年持平。7月14日，苏州圆融发展集团有限公司以13880 元/㎡竞得原南通商贸高等职业学校CR10017地块；12月17日，江苏吴中地产集团有限公司在经过142次报价后竞得法伦寺河北侧、校西路东侧R10046地块，单价达到14470元/㎡。

2010年至2011年，全国通货膨胀压力继续加大等，2011年又是楼市的调控年，新国八条的出台，房产税的试点落地，限价房试点的扩张，一房一价细则的执行，保障房套数的设定，至今6次上调存款准备金率和三次加息等一系列调控政策，土地出让面积的供给趋于放缓状态，至2011年9月，出让土地总面积为5067534.8平方米，比去年同期4297342.33平方米，涨幅约18%，居住类出让土地总面积为1904746.91平方米，比去年同期2444145.89平方米，降低幅度约22%。出让地块单价与前两年相比下降很多，8月5日，上海星译投资管理有限公司以10800 元/㎡竞得疏港路与工农路西北侧（工农路与长江南路西北侧）CR11044地块。

2007年至2011年9月，南通各类出让土地平均单价与居住类出让土地最高价走势基本相似，详见下表，由此可见，南通居住类出让土地最高价的变动基本反映了南通土地市场价格变动情况。

2土地市场价格变动的影响因素

2.1 土地价格影响因素的相关概述

国内外学者对土地市场价格影响因素均有大量研究，可总结如下：首先，按影响地价因素本身的性质，可区分为五类，包括①投资因素：指通过对土地进行投资而使其增值的因素；②供求因素；③用途因素：指土地用于高收入部门时的价格高，反之则低；④收益因素：指影响单位面积土地的收益提高的因素会促使地价提高，反之则降低地价；⑤土地本身因素：指土地的性状、使用价值。以上五类性质的因素，可将影响城市土地价格的因素概括在内。

其次，按照影响地价因素的影响空间，可区分为三类，包括①一般因素：指对全国地价具有普遍影响的政治、经济、社会等方面的因素。从而成为决定各土地具体价格的基础。②区域因素：指影响某一地区或某一产业用地价格的因素；③个别因素：指仅仅影响宗地价格的因素。此外，按照影响地价因素的影响时间，可区分为持久性因素或不变性因素、短暂性因素或可变性因素。

2.2 土地价格影响因素分析

通过前面对土地价格影响因素的概述，可以知道土地价格一般受区位、经济、自然、政治、社会及土地自身等因素影响，但这些因素都是相互穿插共同起作用的。那么本文将从另外的角度对这些影响因素进行分析。

2.2.1 土地市场价格与土地需求

（1）经济发展和人口增长

随着苏通大桥的建成，南通与上海的经济联系越来越紧密，土地资源是基础性自然资源，也是经济发展中的生产性投入，土地需求价格曲线（D）随着经济规模的扩大而增长（如下图所示）。另外，人口的增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。

（2）房价与地价

用地需求是一种客观经济现象，它本身的土地不是需求的直接对象，是派生的、间接的需求，在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品，对用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求，当对房产需求量增大时，房产价格上升，房地产开发商获得的利润增加，则房地产开发商所能支付的土地价格越高，引起地价上涨。2009年8月28日，工农路西侧、虹桥路南侧（原通棉二厂周边地块四号）CR9042地块，由起始价7160元/平方米经过267次报价，由上海新世界丽笙大酒店有限公司竞得，成交价格高达15090元/平方米，由此可见，随着南通近年来房价的不断攀升，吸引着房地产开发商一而再的刷新土地市场价格。

2.2.2 土地市场价格与土地供给

（1）土地储备制度

土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备的土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此，土地储备规模的合理确定显得十分重要。

１９９６年８月我国内地成立了第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，目的是想在一定程度上平抑房地产价格，确保国家的土地收益，实现政府对城市土２地市场的宏观调控。针对土地储备制度运行中存在的问题，以及土地储备对房地产市场的影响等问题，国内许多学者进行了不同角度的分析和研究。从广泛的社会舆论来看，对土地储备制度表示认可的占绝大多数，许多学者列举了土地储备给城市政府带来的好处，例如，可以保护耕地、确保了政府的土地收益、加强对房地产市场的宏观调控等，同时还提出土地储备可以平抑地价和房价。当然，也有学者提出了反对意见，对土地储备的合理性、过分追求经济利益等问题提出了质疑，认为土地储备制度破坏了土地资源配置和企业竞争、危害金融资产的安全性、引发腐败、提高社会的管制成本、造成了一些社会不稳定因素，尤其是在土地储备制度建立后，政府追求土地收益的******化，在土地拍卖过程中，有意限制土地供给量，提高地价，在拍卖中，价高者得，引起很多城市的地价飞速上涨，造成的结果是土地成本在房地产开发成本中所占比例越来越高，导致房价飞速上升。

（2）土地供给政策

土地经济供给是个变量，如供给者只考虑经济利益，土地的经济供给会受土地价格的变化而变化。但现实中，地方政府作为土地供给者不仅仅只顾及经济利益，土地供给政策目标是多元的，有公共利益、招商引资、GDP增长率、增加土地市场收入、城市建设、形象工程、稳定房地产价格等等。政府选择的政府目标不同，土地供给的数量就不同，不同土地用途间的供给份额也是不一样的。因此，土地供给政策通过影响土地供给量与不同用途的供给份额，进而影响土地市场价格。即使是同一土地用途的土地供给，不同的土地供给政策也会使土地市场价格有所变化。近几年以来，南通政府为了响应国家政策，加大经济适用房用地的供给量，对土地市场价格产生了一定的影响。

2.2.3 土地市场价格与宏观政策

在市场失衡或市场失灵的情况下，政府就采用必要的宏观政策直接或间接调控经济。在我国，政府是土地市场的******供应者—一级土地市场的垄断商，又是土地市场的管理者。因此政府为使国民经济持续协调发展而运用宏观政策调控土地市场价格是必要可行的。对土地市场价格影响显著的宏观政策主要有土地宏观调控政策、金融货币政策、税收政策等，其中土地宏观调控政策属宏观调控的行政、经济手段之一，而金融货币政策、税收政策属于宏观调控的经济手段范畴。

（1）土地宏观调控政策

“管紧土地，看好信贷，成为当前宏观调控必须牢牢把握的两大着力点”。在2007年3月的中央人口资源环境工作座谈会上土地政策正式成为宏观调控的最重要的手段之一。土地政策进行宏观调控主要是通过土地供应政策调节国民经济的发展。一是用土地供应政策调控经济增长。土地供应是影响经济发展速度和效益的重要因素，通过控制土地供应量来调节投资规模、方向，可以直接、有效地调控经济增长速度与增长方式。二是用土地供应政策调控经济结构。通过调整土地供应结构和供地政策，规范和调节土地利用，引导产业结构调整，促进产业结构优化升级。三是用土地供应政策调控经济布局。按照经济社会发展战略的需要，制定相应的土地利用和供应政策，有效地整合资源，优化空间布局。土地政策在调节经济发展的同时，也对土地市场价格产生巨大的影响。近年来，通过发文《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于加强和规范新开工项目管理的通知》等来抑制高价土地。

（2）金融货币政策

金融货币政策是重要的、传统的宏观调控手段之一，它的政策实施工具包括利率、准备金率、汇率、不动产信用控制等。土地市场需要大量资金投入，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自我资金根本不可能保证连续投入的资金的需要，作为资金密集型的地产业，长期处于缺乏资金的困境，因此地产的主要融资渠道是银行贷款。据不完全统计，我国房地产市场的60%以上的资金来源于银行信贷资金，而在国外房地产市场比较成熟的发达国家这一比例一般不会超过40%。我国的房地产企业对银行依存度过高，房地产金融风险主要由银行系统承担，另一方面也导致房地产投资增长过快。而金融货币政策主要是宏观调控社会总需求，金融货币政策的调整将对房地产资金市场产生较大的影响，对土地市场价格影响作用是明显的。

利率升降对土地市场价格有着很大的影响。对购买者来说，在通货膨胀和收入既定的情况下，消费者用于现期支出的比例，与利率高低密切相关。利率上升时，储蓄和投资倾向增强，消费下降；利率下降时消费者会更多的放弃远期投资，而把较多的收入投向现期消费或其它渠道，如消费者贷款利率低，消费者则会举债购买房地产，使现期消费扩大。对于房地产企业来说，利率下降时，企业本身还息能力增强，房地产需求增加，企业就会增加土地购置数量，引起土地交易价格上升；利率上升时，房地产消费下降，房地产企业利息成本增加，房地产企业对土地的需求减少，导致土地交易价格下降。另一方面地价是预期未来收益的兑现值之和，地价与兑现率负相关，而兑现率与利率正相关，因此利率上升，地价下降；利率下降，地价上升。

准备金率的变化将会引起货币供应量的变化。当采用“银根”紧缩政策时，准备金率提高，流通货币量减少，房地产市场资金更加紧张，土地需求量减少，土地交易价格下降。当政府鼓励固定资产投资增长时，采用放松“银根”政策，相应降低准备金率，流通货币量增多，房地产企业可运用的资金增加，土地需求量上升，推动土地市场价格上涨。在国际性地产投资中，汇率的波动会影响土地的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国地产，如2004年很多国际投资者预期人民币会增值，就有较多的国际房地产投资机构在上海等城市购置地产，从而一导致上海等城市的土地市场价格上涨。相反，如某国货币贬值时，土地市场价格将会下降。另外，如调整房地产行业资本金的比重，控制个人最高住房贷款额、贷款最长期限、最低首付比例等信贷政策都会影响房地产价格，进而影响土地市场价格。今年是楼市的调控年，新国八条的出台，房产税的试点落地，限价房试点的扩张，一房一价细则的执行，保障房套数的设定，至今6次上调存款准备金率和三次加息等一系列调控政策，最终对土地市场价格的稳定起了很大的作用。

（3）税收政策

税收政策是宏观调控市场供求关系、引导产业投资和消费需求的重要政策工具。对于土地市场来说，可通过土地税收、房地产税收等来调节土地市场的供给和需求，稳定土地市场价格。在我国，土地资产性收益不仅体现了国家与企业、个人的利益关系，而且反映了中央政府与地方政府的利益分配，利用土地税收、房地产税收来调节社会对土地、房产的总需求是国家调控经济最普遍的方式。与土地市场价格有关的税收有耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、契税、不动产销售营业税、房产税等。经国务院同意，上海、重庆已于2011年1月28日起正式试点开征房产税，有效的抑制部分投资商非正常投机。

4 结论

在市场经济条件下，土地市场价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。本文从土地需求、土地供给、宏观政策三方面详细阐述了对土地价格的影响，并通过分析结合南通土地市场现状可知，土地市场出现的不正常行为的原因是利益冲突和非正当的利益均衡。总之，希望本文能给政府管理城镇土地市场、调控土地价格提供一些理论根据，以便保证土地市场在政府的宏观调控下健康、有序的运行。

参考文献：

[1]周刚华.城市土地价格微观影响因素研究.浙江大学博士论文，2003

[2]黄征学.中国城市经营中土地价格行为研究(第一版).北京:经济科学出版社，2005年4月