南通市市区国有土地上房屋征收与补偿

评估技术细则（试行）

 

目        录

 

（一）第一章  征收评估总则

（二）第二章  房屋用途分类

（三）第三章  住宅房屋征收补偿评估

（四）第四章  非住宅非营业用房评估

（五）第五章  非住宅营业用房评估

（六）第六章  其他被征收与补偿评估问题处理

（七）第七章  征收与补偿评估报告

（八）第八章  征收与补偿评估工作准则

（九）第九章  征收与补偿评估工作资料存档

（十）第十章  附则

 

 

 

 

 

第一章            总  则

 

第一条制定依据  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291－1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。

第二条制定原则  本细则的制定以科学发展观为指导，坚持公开、公平、公正、合法、规范统一的原则，以切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。

第三条适用范围  在本市崇川区、港闸区、南通市经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。

第四条估价机构的确定  对被征收房屋进行征收评估，应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的三级及以上的房地产评估资质、并已向社会公布的房地产估价机构（以下简称评估机构）进行，南通市住房保障和房产管理局每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构供被征收当事人选择；如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门组织投票、或采取抽签、摇号等随机方式选定。

评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条评估机构的要求  评估机构选定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

在同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家以上估价机构共同承担。

    两家以上估价机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条估价人员  承担房屋征收评估项目的房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

第七条涉及相关部门   征收评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，房地产、土地、规划等相关部门应当提供便利。

第八条限制条件   征收评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第九条资料的提供  房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照房产、国土、规划、建设部门的认定、处理结果进行评估。

 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十条估价对象   被征收范围内，经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产（简称“被征收房屋”），不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值的评估不得遗漏、虚构评估对象。

第十一条估价目的  以货币结价的被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第十二条估价时点  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十三条价值内涵  被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋所受租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十四条评估假设  被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第十五条估价方法  注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房地产的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，就应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十六条非住宅营业用房征收区位分类  根据南通市区非住宅营业用房路线分布，综合考虑城市规划区区域范围内商品房及二手房市场价格状况、基础设施配套及商业、医疗、文化、社区管理等因素，划分为四类等级的非住宅营业用房商业街区基本价格，作为非住宅营业用房屋征收与补偿评估依托的技术基础。（见附件九）

第十七条评估模式  本市征收与补偿评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的征收补偿金额，按市场评估价结合最低总额保障的方式确定，最低总额保障是指被征收房屋的补偿总额低于政府规定的最低补偿总额的，补足至该总额。对非住宅房屋的征收补偿价格，按市场评估价确定。

第十八条房屋征收评估价值构成  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内外装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十九条估价要求  评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第二十条评估程序  1、接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同，合同内容按建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定的事项签订；2、验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作业方案；3、到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；4、根据现场查验产权资料及有关数据进行分析； 5、确定估价方法，进行测算；6、出具初评分户报告；7、交由征收部门公示，征求意见，公示期不少于5天； 8、公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9、对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10、修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11、评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十一条评估结果表达  一是在征收实施之前由征收部门委托估价机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告（参见附件二）；二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告（参见附件三）作为被征收房屋的补偿依据。

估价结果的房屋征收评估价值应当以人民币为计算的货币单位，精确到元。

 

第二章            房屋用途分类

 

第二十二条房屋用途分类   房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件一。

 

第三章            住宅房屋征收评估

 

第二十三条住宅房屋征收评估方法  适用市场比较法的基准价格修正方式估价，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

1、确立评估基准。在征收项目的规划红线范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件五。

2、测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估的“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件四。其计算公式为：

 

1   _n     100   （K₂）   100   100   

基准价格V₀ =       ΣVs×          ×          ×          ×        

             n  ⁱ⁼¹    (K₁)    100    (K₃₁)   (K₃₂)  

Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

K₁—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；

K₂—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；

K₃₁—可比实例实体因素情况的修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件六；

K₃₂—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件七；

3、确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收住宅评估价格V_i＝V₀×K_31i /100

其中K_31i 为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实体因素情况修正系数，系数确定参见附件六。

 

第四章            非住宅非营业用房征收评估

 

第二十四条非住宅非营业用房评估方法  非住宅非营业用房征收评估******市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件十。

第二十五条成本法评估技术路线 

1、测算地价：根据被征收非营业用房的占用土地使用权面积，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其不含地上建筑物的土地重新取得价格P_D;

2、确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件十所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格P_J；

3、估测折旧：现场查勘并对照附件十一，估计测算确定建筑物的折旧额C；

4、补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地上房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格V_i为：V_i=P_D+P_J－C

 

第五章            非住宅营业用房征收评估

 

第二十六条非住宅营业用房评估方法  非住宅营业用房征收评估******市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法评估时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。收益法选用时客观收益的评估宜用市场比较法，不考虑评估对象带租约的影响。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第二十七条收益法评估商业街区基准价格  设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

a        1

V₀=        [1-             ]

r      (1＋r)ⁿ

V₀为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第二十八条营业用房商业街区基准价格修正法评估   被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

f_xy    f_m     f_3i  

被征收房屋评估价格 V_i = Vo×          ×          ×         

                                  100    100    100  

Vo－商业街区基准价格；

f_xy－商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；

f_m－街道商业路线修正因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；

f_3i－为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八。

 

第六章            其他征收评估问题处理

 

第二十九条住宅房屋“地大于房”的评估 

对被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的，其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分，参照市国土部门公布的对应住宅用地基准地价评估补偿。

第三十条非住宅房屋通过不同方式取得土地使用权的的评估 

非住宅房屋土地使用权通过出让方式取得的，按土地市场价格，结合剩余年限评估补偿；

非住宅房屋土地使用权通过划拔方式取得的，按土地市场价格的60%评估补偿。

第三十一条假设开发法评估  假设开发法也叫预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

其基本公式：

待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润。

后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。

在实际估价中，对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已经完成的工作和相应的支出利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

第三十二条室内外装潢评估  房屋征收评估中，房屋附属设施设备装饰装潢部分为独立的专项评估，评估结果供征收部门和被征收人双方协商参照。为确保各评估机构在同一时期对同一类型的附属设施设备装饰装潢评估价值的统一，具体评估中参照附件十二评估。

机器设备、物资等搬迁费用、以及停产停业损失等补偿，房屋征收部门或者被征收人委托评估的，房地产估价机构可以按照有关规定进行评估。

第三十三条其他评估  未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

 

第七章            征收评估报告

 

第三十四条出具报告要求  征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收估价报告。

第三十五条签名盖章  征收估价机构出具的估价报告应当由两名以上专职注册房地产估价师本人签名，并加盖估价机构单位公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。

第三十六条报告装帧  房屋征收价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

 

第八章            征收评估工作准则

 

第三十七条估价委托  被选定的房地产估价机构应与委托单位签订房屋征收估价委托合同，并将委托合同原件报市房屋征收管理部门备案。征收估价委托合同中应约定本次征收估价操作程序及时间安排。

第三十八条估价技术负责人  估价机构必须确定受委托征收估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。

第三十九条现场勘察  所有征收估价项目均须开展现场勘察工作，承担估价业务的估价机构应派出有征收估价资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地勘察，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第四十条估价到户  估价人员应佩戴由房屋征收管理部门统一监制的征收估价上岗证逐户逐项估价，做到估价到户，实地勘测准确，权证查验无误，不得错计或缺项。

第四十一条报告解释与答疑  评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初评结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正后出具正式报告。

第四十二条内部审核评议  征收评估价格结果须经估价机构内部审核评议，估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第四十三条报告提交  征收估价机构在估价委托协议约定的时间内，应向房屋征收部门提交正式的被征收房屋整体估价报告以及分户估价报告，并由征收部门将分户报告转交被征收人。征收评估整体报告和分户报告需经项目评估的两名或两名以上的注册房地产估价师签字，估价机构盖章。

第四十四条报告的复核评估  被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第四十五条复核评估的鉴定  被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第四十六条专家委员会及专家组  评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

评估专家委员会自受理鉴定申请之日就应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第四十七条调查摸底、评估、鉴定费用  调查摸底按工作量的大小，由房屋征收部门（委托人）支付一定的服务费；评估费由房屋征收部门（委托人）按市场价的评估总额计算，鉴定费按每宗定额计算支付，具体按市物价等部门核定的标准执行。但鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原评估机构承担。被征收房屋室内外装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿的评估费用，因项目的名称、数量、规格、品种等状况，由于情况复杂，评估时工作量较大，征收部门（委托人）应与征收评估机构签订委托合同，费用应按工程造价的计收标准支付给评估机构。

 

第九章            征收评估工作资料存档

 

第四十八条整理存档内容  估价机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

1、评估委托协议；

2、房屋征收的公告；

3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料；

5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；

6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；

7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

8、其他涉及估价项目的必要资料。

第四十九条保存期限  完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料一般应保留五年。

第五十条资料证据保全  对涉及房屋征收与补偿中按有关规定，需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。

 

第十章            附则

 

第五十一条细则附件  本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。

    附件中有关房屋重置价格标准、非住宅营业用房路线分布商业街区基准价格（指导价）标准、房屋附属设施设备、装饰装潢评估价格参考标准由南通市评估行业协会定期发布。

第五十二条特种业务  凡房屋征收估价中涉及的特殊专业性技术评估，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价，并在估价师声明中予以说明。本技术细则未作规定的，应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定执行。

第五十三条实施时间 本技术细则自发布之日起施行。原南通市房产管理局、南通市物价局、南通市国土资源局印发的《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房[2003]17号）及相关配套文件同时废止。但在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目仍按原有相关政策规定执行。