作者单位:南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司 地区:南通市 邮编:226601
摘要:可持续发展是当代社会经济发展的基本原则,也是任何一个区域或者行业发展永恒的主题。本文拟在阐述可持续发展基本概念基础上,分析土地估价行业可持续发展现状,研究土地估价行业可持续发展战略,以期有利于土地估价行业可持续发展。
1.土地估价行业发展现状
随着社会经济的发展,我们的土地估价行业经过10多年的发展,已经建立了一只估价专业队伍,并逐步建立了比较规范的估价管理制度和体系,初步走上政府监管、行业自律、自主发展的道路。但土地估价行业当前现状还有许多不足之处,要想实现可持续发展现状还有许多工作要做?
1.1.法规政策不健全,管理标准有待规范。一是有关我们土地估价方面的法规政策还很不健全,缺乏强有力的法律支撑,立法的层次不高,目前主要还是仅有部门规章。二是土地估价执业标准有待进一步规范。很多土地估价工作中新的实际问题没有在规范内容中很好地规范,难以全面适应估价工作的需要。三是规定土地估价行业门槛太低,进入行业的估价机构良莠不齐,鱼龙混杂。四是土地估价机构和土地估价师不能享受估价保险保障,由于不可抗拒原因导致失误所造成的估价执业风险都落在估价机构和估价师身上。
1.2.执业环境有待进一步改善。目前整体执业环境不利于估价机构做大做强。与估价相关的土地估价、房地产估价和资产估价三个主管部门或者协会,对于估价机构名称、股东或者合伙人、法人代表及其对应的人事档案等,都有各自的规定和要求,而且这些要求是相互不兼容的,造成了综合性估价机构难以适从;另外在一定范围内,土地估价行业还存在地区垄断和部门垄断的现象,产生了不公平竞争;还有些地方土地估价机构还没有完全脱钩改制,没有完全走向市场;开发地区的激烈竞争状态和保护地区的局部垄断状态同时存在。土地估价市场的无序竞争最终造成当前土地估价市场比较混乱,压价、回扣、估价结果迎合委托方等现象大量存在,估价质量和执业道德下降。并引起恶性循环,败坏了土地估价行业的整体形象。土地估价行业市场竞争和行业约束机制还没有形成。
1.3.估价业务范围比较单一。目前主要还是土地估价业务,比较缺乏业务的深入和进化,咨询业务还很少,甚至没有;估价服务还处于初步阶段,服务质量和档次都有待于提高。价格仍然是目前的主要竞争手段,还比较缺乏如品牌、服务等更高级的竞争手段。同时估价机构的管理处于起步和探索阶段。土地估价行业基本上没有职业经理人,估价机构的管理层和所有者一般都没有分开,管理方法、管理模式都还很不完善,特别是对于人力资源管理、网络新技术应用管理、绩效与激励管理、企业文化建设管理等,还远远没有达到成熟的地步。至于管理理念、企业发展战略、公共关系等问题,很多土地估价机构甚至还没有将此提上议事日程。
1.4. 行业自律还不成熟。我们的土地估价行业从以政府管理为主的管理方式转变到以行业自律组织管理为主的管理方式,还有一个逐步适应的过程。目前由于行业协会的法律地位不够确定,运行机制也不完善,行业协会与估价机构之间的关系,尚是形式上的自律管理,尚不能真正发挥促进行业自律和行业管理的职能。各级自律组织还没有科学完整地制定行业自律公约、从业人员职业道德规范,开展行业内部资信估价、建立企业信用档案等工作,对于不规范执业的土地估价师和估价机构,处罚力度还不够,起不到警示和教育效果。土地估价行业自律组织如何为估价机构搞好服务还有待不断探讨。
1.5. 估价执业操守还有待提高。经过10多年的发展,土地估价技术逐步成熟,规范逐步完善。但是在执业过程中,仍然有很多估价师和估价机构的估价水平有待不高,有些估价报告甚至根本达不到国家规范的要求。还有的估价师和估价机构,承接业务不择手段,在执业过程中,与委托方作交易的情况在一定范围内存在,完全丢失了估价师职业操守,造成竞争的无序化,引起恶性循环,引发了各种纠纷。也影响了土地估价行业、估价机构和估价人员的形象,造成社会和顾客的不满意。尽管行业协会和政府主管部门进行了处理和规范,但要全面提升估价执业操守,还有一个努力的过程。
1.6.估价师和估价机构社会责任感有待提高。目前土地估价行业的社会责任还没有被提上议事日程。估价师和其他员工的社会保障很多还不能得到保障,合同签定率还不高或者不完善,估价师挂靠现象普遍存在。
2.土地估价行业可持续发展的对策、措施
土地估价行业想要实现可持续发展, 具体来说,主要有以下几个方面:
2.1完善行业法规,规范行业标准。完善土地估价行业法规包括加快土地估价行业立法和制度建设,完善土地估价行业各项规章制度,创建新的估价机构组织形式,比如有限合伙等,打破地区和部门垄断,提高土地估价行业门槛,制止不正当竞争,严肃处理重大违法违规估价行为,创造公平、公正、公开的估价环境。增加服务于土地估价行业的项目,比如估价保险等,促进行业健康发展。同时进一步规范和统一估价执业标准,完善新的估价技术线路,适应新时期估价工作需要。
2.2加强政府管理和行业自律结合。加强政府监管主要是政府要加强执法监督,加大监督检查的力度,协调好财政、房产、土地、物价等部门的工作关系。发现问题估价市场违规违法现象及时公开处罚,优化行风,创造公平公正公开的土地估价行业环境。同时政府要将行业管理从政府职能中分离出来,交给行业自律组织承担,指导行业协会按照服务会员,协调行业发展的思路来管理,要逐步由行政管理向行业自律管理方向过渡。强化行业自律管理,加强各项自律性管理制度的建设,建立职业诚信档案和职业道德标准,建立完善有效的行业自律性管理约束机制,对违反中介行业职业道德,违章违规的中介机构和执业人员进行自律性处罚。建立有效可行的客户反馈投诉体系,加强社会对土地估价行业的监督。实现政府监管、行业自律和社会监督的有机统一。
2.3完善诚信制度,建设估价品牌。诚信是企业的灵魂,是品牌的基础。品牌是企业的形象和内涵。从某种意义上讲,目前估价机构估价资质是品牌的一种内容。但是预计时间不会太长,估价资质会和一些发达国家和地区一样被取消。无资质差别的估价机构所依赖的主要是诚信和品牌。诚信和品牌要置于战略高度,不断深化诚信建设内涵,把诚信细致地融入到为客户提供的各项服务之中,通过诚信塑造企业品牌。要特别作好两项工作:一是作好每一个估价项目,提供经得起历史检验的一流估价成果。二是提高估价科技含量,建立一套以品牌为核心的估价业务流程和服务体系,创造估价服务过程精品;基于诚信的品牌不是一朝一夕所能形成的,是诚信服务和创新的长期凝聚和积累。建立和创造品牌需要漫长的努力,而失去品牌却在一瞬之间。完善诚信制度,建设估价品牌需要政府主管部门和行业协会的共同努力。
2.4拓展业务空间,升华业务层次。目前,估价市场初具规模,并形成了初步分工:房地产估价、土地估价和资产估价。总的来说,业务种类都比较单一。许多估价机构承担的业务主要集中在价值估价这一个方面,包括企业改制、重组、抵押贷款、交易、司法仲裁、拆迁补偿等业务方面,只是单纯提供价值估价服务。结果造成估价市场恶性竞争,其他延伸服务社会需要而估价师没有提供,不利于行业自身的进一步发展。为了土地估价行业长期可持续发展,除了开展价值估价服务之外,土地估价行业需要提升业务层次,注重业务创新,提供价值估价的延伸服务,包括投资项目方案策划、项目投资分析、营销方案策划、价格监测、开发咨询、项目代理等等新业务。当然由于各个估价机构情况不同,需要结合自身特点,追求合适的发展和管理模式:一是在估价方面进行深化和发展,做专业化估价机构;二是在深化估价基础上,向相关中介业务延伸,向中介集团方向发展;三是在稳固估价业务的基础上,向相关实业方面发展形成综合性集团公司。
2.5加强社会责任感,促进土地估价行业可持续健康发展。加强社会责任感,主要包括三个方面的内容。一是完善估价师和估价人员的社会保障,签定合法的用工合同,及时办理国家规定的五险一金(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金),保证估价师合法权益。二是诚信经营,合法估价,保证估价的公正客观,杜绝违法经营、违规估价的现象出现,注重防范执业风险,强化社会责任感和正义感,通过自身努力不断增加社会认同感。三是积极参与扶贫和社会慈善事业,利用专业优势,发挥个人特长,积极参与社会公益事业,助弱扶贫,培养员工和企业的社会责任感。
2.6建立人本管理为核心的刚柔结合管理体系。人本管理就是以人为核心,是企业管理的最高境界。估价机构人本管理主要表现在四个方面。一是按照大部分国家和地区的经验,主要对估价机构人员而不是机构进行管理。包括人员资质、人员诚信、人员继续教育、人员惩处等,放开估价师资格考试中的专业限制;二是给估价师提供获取新知识的环境、能担任富于挑战性的工作、有表达意见及参与的机会,以公平竞争方式获得晋级等。三是人本管理还要不断提高个人素质,培养团队精神、协调能力、凝聚能力,处理好制度与人的关系,不断优化制度。四是建立刚柔结合的管理体系。刚性管理是以“以规章制度为中心”,凭借制度约束、纪律监督、奖惩规则等手段对员工进行管理。柔性管理是指“以人为中心”,依据共同价值观和文化氛围对企业进行人格化管理。刚性管理易于维持企业正常的工作秩序,易于对员工进行量化管理。柔性管理则能满足员工的高层次需要,深层次地激发员工的潜能。两者的有机结合对企业管理至关重要。
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